user32081この記事は中古マンションの賢い買い方が知りたいという方に向けて、誰でも簡単に中古マンションの実態を知ることのできる方法をお伝えしています。
それでは、まいりましょう。
売り主が個人であれば消費税がかからないが、仲介手数料に関してはきっちり消費税がかかってくるので注意したい。
加えて、中古はこの諸費用のほかに、大抵はリフォーム費用も必要になってくる。
リフォーム費用も含めた初期費用は物件価格10%前後になるため、資金に余裕がなく、頭金なしで住宅ローンを組もうとしているような人は、そもそも購入が厳しいだろう。
二つ日は、税金。
マンションの場合、築25年を超えると住宅ロー ン控除をはじめとして、多くの税金の控除など軽減措置が使えない場合が多い。
価格は安くても、さまざまな税金を払ってみたらランニングコストが高くつくこともあるので、目配りを忘れないようにしたい。
三つ目は、マンションの管理状態だ。
詳しくは後述するが、マンションの資産価値は管理で決まる。
中古物件を選ぶ際に、管理組合の状況を知らずに、価格と立地、間取りだけで判断をすると、後で痛い目に遭いかねないわけだ。
そもそも、マンションの売り手は不動産の値上がりや、家族構成の変化によって、住み替えようという人だけではない。
大規模修緒を数年後に控えて、毎月の修緒積立金が大幅に増額になる寸前だったり、住人に滞納者が複数いて管理組合の会計が火の車になっていたりという状況で、見切りをつけて売りたいという人も少なくないのだ。
そのため、マンションの管理組合は機能しているのか、会計は赤字になっていないかなどを、しっかりと確認する必要がある。
では、内覧時に具体的にどこをチェックすべきなのか。
マンション管理士や管理組合の理事長経験者などが指摘するのは、主に3カ所だ。
一つは、エントランスなどにある住人向けの掲示板。
何カ月も前のイベントの案内がそのまま掲示されていたり、ポスターが破れていたりしたら要注意だ。
次に、駐輪場。
禁止場所に平気で駐輪されていたり、住人であることを示すシールが貼られていない自転車が多かったりしたら、管理が行き届いていない証拠だ。
最後は敷地内の植栽の管理だ。
掲示板や駐輪場、ごみ置き場などは最悪、内覧の前に業者が片付ければその場をしのげるが、植栽に関してだけは、ごまかしが利かないという。
花や枝の状況を見れば、これまでどういう剪定をしてきたのか、その「履歴」がすぐに分かってしまうからだ。
また、仲介業者に依頼をすれば、内覧時などにマンションの長期修緒計画や、収支を掲載した決算書類も閲覧できる場合が多い。
人生最大の買い物だけに、見落としがないよう、そうした管理面にも目を向けながら、賢いマンション選びを進めてほしい。
最後にまとめとなるが、失敗しない中古マンションの買い方としては、以下の五箇条を見ていくとよい。
【失敗しない中古マンションの買い方!五箇条】
一、長期修繕計画
修緒積立金が月100円/㎡を大きく割り込むなど、低過ぎる設定になっていないか。
数年後に大きく跳ね上がるような計画になっていないか。
二、管理組合の決算書
管理費が月300円/㎡を大きく超えるなど、高過ぎる設定になっていないか。
管理費などの滞納者はいないか。
三、マンションの掲示板
掲示板が定期的に更新されておらず、ポスターなどが放置してあるようなマンションは、管理組合が機能していない可能性が高い。
四、駐車場の利用率
駐車場の利用率が収容台数に対して5割を切っている場合は要注意!
近い将来、管理費が値上げされる可能性もある。
五、管理組合の役員
理事会の議事録はしっかりと残っているか。
ずっと同じ人が理事を務めていないか。
【まとめ】
いかがでしたか？
失敗しない中古マンションの買い方は理解できましたか？
「失敗しない中古マンションの買い方!五箇条」をチェックしながら物件選びをしてみてくださいね。
また、なかには「考えつくして中古マンションを買っても、もしも失敗したら・・・」と心配される人もいるはず。
そんな人に知ってほしいのが、買ったあとの出口戦略です。
つまり、もしも失敗してしまったら、マンション売却を検討するという戦略です。
中古マンションを売却するときは不動産一括査定サイトが便利。
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